Desde la primera visita hasta las llaves en la mano: qué esperar en cada etapa del proceso legal, cuánto tarda y cuánto cuesta realmente en México.
Etapa 1 — Búsqueda y oferta (1–4 semanas)
Una vez que encuentras la propiedad, presentas una carta oferta o propuesta de compra por escrito al vendedor. Incluye el precio que ofreces, condiciones (contado o crédito), fecha estimada de cierre y vigencia de la oferta. Si el vendedor acepta, generalmente se pacta un "apartado" o "arras" de entre el 5 y el 10 % del precio de venta. Este monto es parte del precio final, no un cargo adicional. Si el comprador se echa para atrás pierde las arras; si el vendedor cancela debe regresarlas dobladas.
Etapa 2 — Due diligence legal (2–3 semanas)
Antes de firmar la promesa de compraventa, realiza estas verificaciones: (1) Certificado de libertad de gravamen emitido por el Registro Público de la Propiedad (vigencia 30 días). (2) Último pago de predial y agua. (3) Verificar que el vendedor sea el titular registrado o tenga poder notarial. (4) En condominio: revisar reglamento y actas de asamblea para detectar adeudos colectivos. (5) Revisión física con perito o arquitecto: instalaciones, humedad, estructura.
Etapa 3 — Promesa de compraventa (firma en 1–2 días)
La promesa es un contrato privado o ante notario donde ambas partes se comprometen a cerrar la operación en los términos pactados. Incluye: precio total, forma de pago, fecha de escrituración y penalidades por incumplimiento. Si usas crédito hipotecario, la promesa se condiciona a la aprobación del crédito. La escrituración ocurre dentro del plazo acordado (típicamente 30–60 días para crédito hipotecario, 15–30 días para contado).
Etapa 4 — Escrituración ante notario
El notario es un funcionario público que da fe del acto jurídico. Sus funciones incluyen: verificar identidades, calcular y retener el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, 2–3 % según municipio), calcular el ISR de la ganancia del vendedor (si aplica) e inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad. El día de la firma, el comprador entrega el saldo restante (o el banco hace la dispersión del crédito) y recibe la escritura. La inscripción en el Registro tarda otros 15–45 días.
Costos totales que debes presupuestar
Los gastos de cierre en Nuevo León representan típicamente el 6–8 % del valor de la propiedad: ISAI 2 % (aplica a comprador), honorarios notariales 1–2 %, avalúo $5,000–$10,000 MXN, gastos de apertura de crédito 1–1.5 % (si hay hipoteca), gestoría y certificados ~$3,000–$5,000 MXN. Para una propiedad de $3,000,000 MXN, contempla entre $180,000 y $240,000 MXN adicionales en gastos de cierre.
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